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天花板漏水,樓上鄰居不給修也不出錢?自保撇步學起來!

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天花板漏水,樓上鄰居不給修也不出錢?自保撇步學起來!
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【早安健康/吳孟勳律師、陳柏均律師、林明賢律師、許仁純律師】

我家的共同壁和樓地板漏水,可以要求進入鄰居家修繕嗎?



案例
佩佩和阿治住在同一棟大樓,佩佩住在四樓,阿治住在五樓,為樓下樓上關係。從去年開始,佩佩家的主臥室及浴室天花板出現漏水現象,且越來越嚴重。
佩佩認為是樓上阿治裝潢房屋所造成,屢次請阿治處理,但阿治始終置之不理,甚至拒絕佩佩雇請工人進入屋內檢查修繕,佩佩該如何維護自己的權益呢?

爭點
為修繕自己的房屋,是否有權進入鄰居家檢查?共同壁、樓地板及其內管線之修繕費用應如何分擔?

分析

☆住戶於必要情況下,有容忍相鄰住戶進入房屋修繕之義務
依《公寓大廈管理條例》第6 條第1 項第2 款、第2 項、第3 項之規定,住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕;進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害;住戶違反第1 項規定,經協調仍不履行時,住戶得按其性質訴請法院為必要之處置。

其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係,以杜紛爭,故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分,即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。

因此,佩佩為修繕樓地板漏水狀況,必須進入阿治家時,阿治不得拒絕。但應注意的是,佩佩應選擇對阿治損害最少的方法,如果因而造成阿治發生損害,也需補償阿治所受的損害。 (編輯推薦:漏水、馬桶壞,誰出錢修?租屋修繕糾紛律師教你破解)

共同壁、樓地板及其內管線之修繕費用,原則上由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但可歸責於某區分所有權人之事由者,由該區分所有權人負擔依《公寓大廈管理條例》第12 條規定,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其修繕費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

關於共同壁或樓地板漏水的案件,法院通常會依原告之聲請,囑託鑑定單位鑑定漏水原因及修復費用,以資確認修繕費應由何人負擔。

另外,倘若漏水造成家具、地板毀損或其他損害,可依照《民法》第184 條第1 項前段:「因故意或過失,不法侵害他人權利者,負損害賠償責任」之規定,請求損害賠償,又居住安寧屬於人格法益,如果漏水情況侵害居住安寧達情節重大之程度,亦可依照《民法》第195 條第1 項:「不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額」之規定,請求精神慰撫金。

因此,如果佩佩家漏水的原因是可歸責於阿治,佩佩得依照公寓大廈管理條第12 條但書、《民法》第184 條第1項前段及第195 條第1 項之規定,請求阿治容忍其進入修繕,並給付修繕費及賠償損害。

民事起訴狀訴之聲明參考範例
一、被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋內,就原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋如附件所示之漏水情形,進行修繕至不漏水狀態。
二、被告應給付原告新臺幣○○○元,及自○○○年○月○日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、關於第一項及第二項之訴,原告願供擔保,請准宣告假執行。

本文摘自《惡鄰退散:專業律師教你40 個告別壞鄰居的自保撇步》/吳孟勳律師、陳柏均律師、林明賢律師、許仁純律師/布克文化

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