字級放大歡喜結甘願離，別讓房地合一稅吞噬您
30多年前剛從事地政士（代書）工作時，協議離婚見證人是最好賺錢的業務種類之一，提供2個見證人，收費6000元，沒有網路的年代，報紙上斗大的廣告「24小時，到府服務」！可見市場需求量之大，離婚率之高。不過，媽媽有交代，勸合不勸離，所以，對於這種案件我總是敬謝不敏，轉借別人辦理。 （編輯推薦：辛苦賺錢借不努力的先生、結婚6年他跑3年！離婚夫妻債務與孩子扶養費，該怎麼算？）
早期的協議離婚，因為沒有房地合一稅的問題，如果夫妻之間各有一間房屋，分配起來相對輕鬆容易；如果只有一間房屋，可能就沒有那麼容易取得共識，時務上常常發生，沒有房屋的一方，出錢買回這間房屋，另一方也可以順利取得應得的金錢，所以，離婚後第一件事情就是辦理該房屋的買賣所有權移轉登記。
但是，105年房地合一稅開徵以後，這個買賣登記，對於未來再出售該房屋時，可能將房屋交易所得稅舊制變成新制所得稅，讓房地合一稅由10%變成45%，未來售屋者付出沉痛的代價，一定要特別小心。 （編輯推薦：房屋稅稅率多少？房屋稅2.0新制繳納時間、查詢、稅率試算，4方法節稅省很多）
個案中的夫妻，名下各有一間房屋，公寓是95年間購買以夫名義登記，沒有貸款；大樓是111年間購買，以妻名義登記尚有約800萬元銀行貸款。經過雙方協議，辦理離婚之前將房屋所有權互換，由妻取得公寓，夫取得大樓，所有權登記完成後，即辦理離婚登記。
重點來了，這2件房屋該怎麼登記？買賣、交換、夫妻贈與......經過了溝通，雙方同意採用夫妻贈與方式，辦理房屋所有權移轉登記。因為，如果辦理買賣或是交換，這2筆房屋未來再出售時都會變成新制，課徵房地合一稅，而且取得的時間點重新從113年重新起算，未來出售房屋，持有期間越短稅率越高，從45%到10%不等。
也就是原來95年間取得的公寓也變成新制，課徵房地合一稅，如果要適用自用房屋、完成設籍，沒有出租營業，要享受400萬元免稅額及10%自用稅率，必須再等6年，一直到119年才能售屋，否則，2年內賣掉課徵45%、2年以上到5年間課徵35%、5年以上到10年間課徵20%.....高額房地合一稅。
但是這個案件，夫妻贈與完成後，公寓還是舊制，課徵房屋交易所得稅，大樓雖然維持新制，但是持有期間，依然從111年起算，即使113年馬上出售該房屋，也只課徵35%而非45%。為此，彼此的權益都能確保，不讓高額房地合一稅吞噬取得房屋的價值。
最後要提醒的是，如果原來房屋仍有未清償的銀行貸款，由於都是登記為最高限額抵押權，可能會綁定原借款人的其他信貸、卡債、連帶債務等等，所以，夫妻贈與登記完成後，建議要以新所有權人的身份，重新申請銀行貸款，請銀行核貸後借新還舊，同時塗銷原銀行貸款抵押權，可以避免未來清償房屋貸款時節外生枝，還要幫對方清償卡債、信貸或是連帶保證債務，導致原貸款銀行無法核發清償證明書的窘境，衍生爭議。
本文授權轉載自「 正業地政士聯合事務所」
作者介紹：鄭文在，正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
