字級放大傳承既遂，節稅未遂
父母親將名下不動產所有權移轉給兒女，常用登記的方式有買賣、信託、贈與及繼承等方式，也因為兒女取得的方式不同，所以必須繳納的稅賦也不同，常見的有房屋契稅、土地增值稅、贈與稅、遺產稅及後續再出售應納之舊制交易所得稅或是新制房地合一稅。因此，後續稅費規劃就相當複雜而且重要。
個案的媽媽有2次的婚姻，第一段的婚姻育有一子，後段的婚姻也育有一女。第一段生的小孩由前夫監護，所以跟這位母親比較少連絡，也比較生疏，母親跟第二任先生及女兒同住，一家三口和樂融融。
日前，媽媽第二次婚姻的先生往生了，家裡瞬間變的空虛，只剩下媽媽和第二次婚姻生的女兒同住，女兒20多歲，有穩定的工作，生活無虞。
但是，媽媽對於人生的無常感到憂心，老伴剛走，如果她也走了這間賴以居住的房屋怎麼辦？按照民法繼承篇的規定，她兩次婚姻的兩個小孩都有繼承權，如果她往生了，久未連絡第一次婚姻小孩也有繼承權，該如何保護目前的現況，讓她名下的這間房屋讓目前住在一起的第二次婚生的女兒順利取得所有權？透過介紹，媽媽連絡了我們，希望協助她儘快把這間唯一的房屋登記給目前同住的這個女兒。
經過概算的結果，買賣自用土地增值稅約需要繳納15萬元，如果贈與要繳納土地增值稅近30萬元，如果未來辦理繼承因為目前遺產稅免稅額高達1333萬元，所以辦理繼承時土地增值稅一毛錢都不需要繳納，是不錯的選項。
屆時，媽媽急了，即使繳納30萬元的土地增值稅也行，只要儘快辦理過戶就好，避免夜長夢多。因為媽媽的兩段婚姻各生了一個小孩， 雖然和前夫生的小孩很少連絡，但是，他的繼承權卻和目前共同生活的小孩均等，這將是多麼複雜的難題，媽媽認為這30萬元該花，而且越快辦理越好，避免夜長夢多。
個案中的女兒剛出社會不久，所以財力證明比較薄弱，如果可以經過2～3年的規劃，就可以以買賣方式取得媽媽的房屋，省去贈與稅及未來房地合一稅的困擾，偏偏無常和明天誰會先到來，沒有人說的準，這就是媽媽的苦心，我們只能提醒他們，過戶完成後，該房屋要符合自用住宅的規定，只要滿6年以上，未來出售時，才會有400萬元的免稅額及10%的房地合一稅優惠稅率，不無小補。
我們常常遇到這種案件，「傳承既遂，節稅未遂」的案件，如果時間允許，讓一切圓滿，讓所有權歸位，節稅也既遂，才是最好的選擇，也符合天下父母心的美意。
本文授權轉載自「 正業地政士聯合事務所」
作者介紹：鄭文在，正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
