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媽媽的13間房一夕化為烏有,讓她學會「選對房貸」變現賺錢資金

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媽媽的13間房一夕化為烏有,讓她學會「選對房貸」變現賺錢資金
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【早安健康/王姵文(黑媽、資深保險業務員)】 編按:台灣房價居高不下形成「只敢租屋,不敢買房」的窘境,其中一項原因在於房貸的壓力,通常一揹就是數十年,讓許多小資族望之卻步。不過,資深保險業務員王姵文卻不這麼認為,在揹負千萬債務之餘,她大膽貸款買房,並且利用房貸滾大現金流!

買房就有房貸,但房貸其實不只是債



我曾透過一群大學生在課堂上的調查問卷,發現一些有趣現象。問卷問題設計的目的,主要是想了解大學生短期和長期各有什麼樣的理財目標?這個目標需要多少錢才能達成?又預計透過什麼樣的理財投資工具達成?

看完這些問題的答案之後,可以發現, 絕大部分的人在長期目標都會填上「買房子」!這答案有什麼好奇怪的?買房子本來就是應該要達成的目標啊!我一直以來也是這麼想的,總覺得這輩子至少要拚間自己的房子。但我忍不住推測,是不是因為這群還在學校的孩子,還沒經過社會洗禮,所以還單純天真,以從小被教育的「買房子」為人生目標。

我想表達的是,其實台灣的教育並沒有想像中多元開放,大家的目標很一致,國中生還是會被教育要讀建中、北一女,從20歲到50歲,一桶金的目標都是一百萬,也都覺得買房子是成功指標。當然,現在慢慢也有不願被房子綁架的新潮想法在我們身邊流行。

大部分人常是存到了自備款之後,就看房買房,好不容易看到喜歡的房子,當然是趕快找銀行估價、談成數、談利率、談年期,然後簽下去!礙於第一次買房,需要考慮的條件比較多,又要掛心很多裝潢搬遷細節,所以大多數人不會花太多時間研究房貸,甚至很多人連房貸壽險是什麼都不知道! (編輯推薦:晚10年買房,資產反增加200萬!效率理財秘訣就靠「存指數」)

如果你看到這裡,當初買房時,也真的如我所說的直接簽下去,那麼建議你,可以找銀行了解看看,因為據我所知,現在有非常多元的房貸類型可以選擇。接下來我想跟大家介紹, 房貸可以不只是負債。

四年前,我因為另一半身故,加上房子租約即將到期,於是我以意外保險金當自備款,用最快的速度買了房子,讓孩子與我安定下來。

這當中要感謝有好朋友陪我瘋狂看屋,短短不到3個星期,都忘了看過幾十間房子,連續下了兩次斡旋金,還經歷我完全沒經驗過的小房間價格談判,最後順利買到心目中理想的房子。

由於保險業務的工作沒有底薪,並不好貸款,而且我希望以高一點的成數為優先考量,所以完全沒用到青年首購,就直接貸了利率較高,但符合我需求的方案。我的房貸是貸945萬,30年期,利率1.98%,每月本利攤還35,000元左右。

看到這裡,一定很多人覺得我幹嘛不先還利息?利率怎麼那麼高?應該不要貸到30年那麼長!不過,我考量到自己一個人要養兩個小孩,要面對的是我未知的景況,急於出手買房已很勇敢,所以當時只想盡快安定下來就好。

在我有了房貸壓力之後,我慢慢去了解身邊朋友的選擇條件,自己也做了一些功課,結果發現一個更適合我的方案,於是前陣子才剛做了轉貸,開始我的「理財型房貸」之路。

我看上理財型房貸的原因有3點
  1. 可以在我還本金之後,空出本金額度,讓我未來有需要都可以隨借隨還。
  2. 我不用擔心未來個人的收入狀況不穩,而沒有再貸款的能力。
  3. 不用害怕房價萬一走跌,房子不值錢沒辦法再增貸。

為什麼這3點感覺都還是準備從銀行借錢出來?這正是《富爸爸,窮爸爸》這本書提到的,能讓錢再流回你口袋的才叫資產。如果有天碰到股市低點或有更好的投資機會,但我手邊沒現金,理財型房貸就是我可以運用的籌碼之一。

進一步舉例解釋,假設我每年還了本金20萬,10年下來共還了200萬,如果是一般房貸,可能會因為一些外在的條件,影響我想再貸款的額度;理財型房貸則是確定這200萬一定貸得出來,只是可能負擔的利率會比較高。 (編輯推薦:這筆錢不花不能活嗎?3個罐子理財法,無痛存出買房基金)

不過我還有一個原則是直接本利攤還,逼迫自己在還有工作能力時,趕快多還本金;我也買了足夠的保險,確定自己萬一發生事故,房子不會被法拍,利用理財型房貸替自己未來做好另一個資金準備。

我曾經對出社會有一段時間的社會人士,做過一份「關於債」的問卷調查,結果發現,居然有高達四成的人勾選完全沒債務!

雖然我想研究的是負債,但對於這麼多人「無債一身輕」也感到好奇—因為以統計報表的年齡層來看,這年紀的人都工作一段時間了,應該多少會透過適當的負債來買房、買車才對,這是不是代表有很多人擔心自己的還款能力而原地踏步,不敢置產?什麼債都沒有,是不是因為恐懼未來,沒信心承擔過多責任? 這些沒有債務的人都把錢分配到哪裡去了,無債人生真的就過得一身輕了嗎?

事實上,買房不買房,誰對誰錯,很難衡量。尤其我咬牙買了房之後,看到同社區房子出租,竟然只要用我每月房貸的一半金額就可以租到,這時難免會有點懷疑自己做的決定到底對不對?

我非常贊成拚一間自住的房子,但除此之外,我對房地產這項投資工具,其實仍然有點恐懼。

雖然我很羨慕包租公包租婆每月都有被動收入,又有機會做房屋買賣、賺價差,不過因為我自己原生家庭的負債經驗(當時家中13間不動產,因為媽媽突然倒下,又做了太大的槓桿,最後全化為烏有),讓我覺得房地產真的是需要謹慎看待的投資工具。

當然,還是 有很多人因為房地產賺到錢,我也相信其實最危險的地方是自己的口袋,金錢只要能夠透過任何你所了解的工具留下來,都是好事。

面對「買房」這大多數人設定為長期目標的夢想,除了最前面的頭期款需要花力氣去準備之外,後面要背負的房貸其實也有很大的學問。畢竟是我們這輩子心甘情願去背的債,而且金額通常也不小,可以的話,也跟你的往來銀行了解一下自己的房貸,有沒有更新、更有利的方案。

你的選擇不見得跟我一樣,但也許能找到更適合自己資金規劃的可能性!

理債,財會來TIPS
房貸不只是債,也可以成為你的資金來源。向你的往來銀行多了解現在有什麼房貸方案,你也許會找到更適合自己的資金規劃。

本文摘自《從扛債人生走向財務自由》/ 王姵文(黑媽、資深保險業務員)/方智出版社

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