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自住→出租,3倍稅金嚇到腿軟…房東都怕房客報稅,原來學會這招還能幫租金打折

2022-02-10
42,039 人次
自住→出租,3倍稅金嚇到腿軟…房東都怕房客報稅,原來學會這招還能幫租金打折
施宇宸律師
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房東都怕房客報稅,原來學會這招還能幫租金打折!



Tips:自住跟出租稅金差很大,善用這點好好跟嚇到腿軟的房東談判吧。



房東的美好想像:

「好不容易晉升成為包租公/婆一族,我一定要多收點房租,早點回本!」
「把3房2廳的公寓隔成7~8間小套房,不過分吧?」
「什麼?租賃所得還要繳稅?沒事啦,降點租金跟房客講好不要報稅就好!」

許多房東都是這麼想的。

殘酷的現實:

是誰說當包租公婆多好賺啊?現在房客動不動租一半想落跑,房租繳沒幾個月就擺爛不繳,不然就要檢舉我逃漏稅、違法隔間,真衰!

從「自住」變「出租」,讓房東嚇到腿軟的稅金!



房東如將住宅出租時,「租賃所得」會被課稅(租賃所得稅,合併在每年度的綜合所得稅裡一起申報),而且地價稅與房屋稅也會比 「自用住宅」(未出租時)提高不少, 房屋稅將提高2~3倍、地價稅則提高至5倍以上!房屋轉手時,土地增值稅的優惠也拿不到!所以這下知道為什麼有經驗的房東都不希望房客報稅了吧? (編輯推薦:稅金省4倍以上!地價稅節稅申請攻略、1種狀況竟要小心連補帶罰)

另外要提醒的是,計算租賃所得稅時所說的 「租賃所得」不等於是房東全部的租金收入哦!計算租賃所得的時候,是租金收入 扣除必要的費用,剩下的淨收入,才是租賃所得!

目前有2種計算租賃所得的方法,第一種是直接用「財政部頒定的標準」來計算租賃所得就好,不用自己列出項目、也不用附相關證明。第二種是自己將可列報的,例如:房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、產物保險費以及購屋貸款利息等項目,在租金收入中進行扣除後,就是租賃所得了。用第二種方法當然還要附上「相關證明文件」,用列舉實際支出的方式來申報。 (編輯推薦:2022減稅攻略!3張圖解密最新「綜合所得稅、遺產稅、贈與稅」免稅額門檻!)

只要房客把房租拿來報稅,房東就無所遁形了



是不是房東不申報有租賃所得,就不會被發現有在租屋呢?太天真了!房客可以將 「租賃費用支出」作為申報所得稅時的扣除項目,如此一來就有很高機率被政府發現房東沒申報租賃所得稅。而且還不止這一個情況呢!如果房客有申請內政部的 租金補貼,也很可能會找到「隱藏的」房東哦!

即使房東在租約中禁止房客申報租賃費用,或不准申請租金補貼,房客也可以搬出「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規定,裡頭提到 租約中「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」,即便房東有做這樣的約定,無論記在書面契約還是口頭約定,也仍然 「無效」!意思就是 有約定跟沒約定一樣(房東自己講心安的),被檢舉的話,還會被主管機關要求改正甚至可能面臨罰鍰喔。

想要房客配合?當然得先拿出誠意啊~



在法規的保護之下,房客就不處於絕對弱勢的地位了,而可以跟房東議價,衡量一下房東給的優惠到底合不合算?而且如果房東最後反悔或調漲租金,因為前面提到這種約定是無效的,如果打破了「君子約定」,房客基於正當權利行使,就可以去 申報租稅扣除額。

甚至,有些人可能還會打算在拿到租金折扣後,再去申請租金補助或申報扣除額,打得是國稅局不會那麼快找上房東的如意算盤,趁這個空檔好好佔些便宜~

喂~折扣多一點,不然我要去檢舉了!



這裡要小心,房東不繳租賃所得稅,甚至是住宅中有違建的情形,房客雖然可以依法檢舉,但只能發生讓有關單位介入處理的效果,房客不能以此來要脅房東降低房租,否則很可能會構成刑法上的 「恐嚇取財罪」哦!

因為法院在認定是否構成恐嚇行為時,不是以行為人恐嚇的 「內容是違法還是合法」做為唯一的判斷,就算檢舉是法律所許可的, 但是房客趁機要求一個毫無關聯的法律效果,達到降低租金的目的,已經偏離一般人合理談判的範圍,變相成為一種勒索,就無法被認為是正當的,很可能會構成「恐嚇取財罪」。

所以,可別因為學會這些檢舉的暗黑路數,就太膨脹囂張過頭了,法院也不是吃素的啦。

本文摘自《你知道的太多了》/施宇宸律師/獨売出版
#生活法律故事 #租屋 #租金 #報稅
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