2023節稅攻略／房產達人教戰：買不動產「3種節稅法」最高抵稅30萬元

買不動產的三種節稅好方法，一定要學

購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。

方法1：動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差 5 倍

房子座落在土地上，買屋之後，別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應有的優惠。

只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就可以申請辦理。自用住宅的地價稅率只要千分之 2，一般地價稅率是千分之 10，兩者相差 5 倍之多，不辦非常可惜。

特別提醒大家，地價稅於每年 11 月 1 日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日 40 天之前辦理，也就是 9 月22 日前提出申請，如果錯過這個期限，即使申請通過，較低稅率也只能從次年開始適用。 （編輯推薦：《民法》18歲成年，節稅理財6變動！遺產稅扣除額、滿19歲這條件一樣可報扶養）

方法2：

兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可申請「重購退稅」

自用住宅交易，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申辦自用住宅重購退稅。

所謂重購退稅是同一人在兩年內，先買後賣或先賣後買， 都可以把之前所繳的土地增值稅或房地合一稅，申請退稅， 但要記得五年內不能再移轉或出租，不然會被追繳。

此外，在 2016 年之前買的適用舊制，只能大換小，2016 年之後買的適用新制，小換大大換小都可以。但必須要符合自用相關規定。

方法3：

「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高 30 萬

你所購買的房子如果用來自住，每年 5 月申報綜合所得稅時，可考慮採用列舉扣除額。在報稅之前，貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳息清單正本，你可以把這筆利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉 30 萬元。不過請留意，如果另有儲蓄利息所得，必須事先扣除。

舉例來說，假設民國 111 年度儲蓄利息所得共 5 萬元，同年繳了房貸利息 36 萬元，報所得稅時，房貸利息扣除額的上限是 30 萬元，再扣除 5 萬元儲蓄利息所得，所以可申報25 萬元。

用房貸利息報稅的2點提醒

1. 房貸利息扣除額是以「戶」為單位，如果一戶裡有 2 棟以上的房子在繳貸款，不可將 2 棟的利息總額加起來列舉，只允許擇一申報，當然是列舉房貸利息較高的那間較划算。
   
   
2. 房屋擔保放款繳息清單上，必須有房屋座落地址、房屋所有權人和借款人姓名、繳息所屬年月，以及房屋所有權取得日等訊息，才足以做為報稅憑證。

本書摘自《買一間會賺錢的房子：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！》／徐佳馨（房產專家、住商不動產企劃研究室主任）／采實文化