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2023節稅攻略/房產達人教戰:買不動產「3種節稅法」最高抵稅30萬元

2023-04-18
385 人次
2023節稅攻略/房產達人教戰:買不動產「3種節稅法」最高抵稅30萬元
徐佳馨(房產專家、住商不動產企劃研究室主任)
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編按:「買對房子,少拼20年。因為好房子,會默默幫你賺100~500萬!」房產專家徐佳馨以自身經驗為例,當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。

為了擔心白白把利息繳給銀行,她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」

面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費!尤其要搞清楚最容易忽略掉的細節,精打細算每一筆花費,例如節稅就是一門學問!你知道房貸利息也能做為所得稅的列舉扣除額嗎?從負債十幾萬學貸到買房子,徐佳馨分享「買不動產的3種節稅好方法」不用可惜!

買不動產的三種節稅好方法,一定要學



購屋是一大筆開銷,除去比價、殺價,有些節稅措施是買家必學的,因為這是政府的德政,不使用未免可惜。

方法1:動辦理地價稅「自用住宅」變更,價差 5 倍



房子座落在土地上,買屋之後,別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更,爭取應有的優惠。

只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地,且無出租或營業事實,而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有,就可以申請辦理。自用住宅的地價稅率只要千分之 2,一般地價稅率是千分之 10,兩者相差 5 倍之多,不辦非常可惜。

特別提醒大家,地價稅於每年 11 月 1 日開徵,想要變更為自用住宅用地,必須在開徵日 40 天之前辦理,也就是 9 月22 日前提出申請,如果錯過這個期限,即使申請通過,較低稅率也只能從次年開始適用。 (編輯推薦:《民法》18歲成年,節稅理財6變動!遺產稅扣除額、滿19歲這條件一樣可報扶養)

方法2:

兩年內,先買後賣或先賣後買,「自用住宅」可申請「重購退稅」



自用住宅交易,無論是先買後賣或先賣後買,都可以申辦自用住宅重購退稅。

所謂重購退稅是同一人在兩年內,先買後賣或先賣後買, 都可以把之前所繳的土地增值稅或房地合一稅,申請退稅, 但要記得五年內不能再移轉或出租,不然會被追繳。

此外,在 2016 年之前買的適用舊制,只能大換小,2016 年之後買的適用新制,小換大大換小都可以。但必須要符合自用相關規定。

方法3:

「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額,最高 30 萬



你所購買的房子如果用來自住,每年 5 月申報綜合所得稅時,可考慮採用列舉扣除額。在報稅之前,貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳息清單正本,你可以把這筆利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額,最高列舉 30 萬元。不過請留意,如果另有儲蓄利息所得,必須事先扣除。

舉例來說,假設民國 111 年度儲蓄利息所得共 5 萬元,同年繳了房貸利息 36 萬元,報所得稅時,房貸利息扣除額的上限是 30 萬元,再扣除 5 萬元儲蓄利息所得,所以可申報25 萬元。

用房貸利息報稅的2點提醒



  1. 房貸利息扣除額是以「戶」為單位,如果一戶裡有 2 棟以上的房子在繳貸款,不可將 2 棟的利息總額加起來列舉,只允許擇一申報,當然是列舉房貸利息較高的那間較划算。

  2. 房屋擔保放款繳息清單上,必須有房屋座落地址、房屋所有權人和借款人姓名、繳息所屬年月,以及房屋所有權取得日等訊息,才足以做為報稅憑證。

本書摘自《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》/徐佳馨(房產專家、住商不動產企劃研究室主任)/采實文化
#節稅有辦法 #節稅 #不動產 #買房 #自用住宅 #房貸 #賣房
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