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好心把房子借弟弟住,哥哥沒收租金還被多課稅!沒搞懂3件事小心送錢給國稅局

2023-08-11
5,262 人次
好心把房子借弟弟住,哥哥沒收租金還被多課稅!沒搞懂3件事小心送錢給國稅局
新聞中心吳旻珊、吳慧禎
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高雄一名男子無償讓弟弟搬進自己的透天住宅,沒想到竟讓他被國稅局認定「漏報租金所得」,得依當地的租金水平來補稅!自己閒置中的房子,提供給家人免費借住,為什麼也要被課稅?如果被認定是包租公、包租婆出租房屋,一定要注意這些可能「多繳稅」的眉眉角角。 (編輯推薦:爸爸過世,房子要給配偶還是兒子繼承?錯一步竟多繳10倍稅金!專家教節稅秘訣)

房子無償借給弟弟住,難道也要報租金收入?



有句話說談錢傷感情,難道親兄弟一定要明算帳?但要是牽扯上與國稅局間的錢財來往,就得理清楚才行。哥哥將透天厝空屋借給親弟弟居住,沒有收任何租金,還大方讓弟弟遷入戶口,居然收到國稅局要補繳所得稅的通知,仔細查證才知道,哥哥雖然是無償把房子借弟弟住,國稅局仍然核定租賃所得,要他補繳稅,而其中值得探討的問題點包含以下幾個:

1.兄弟姐妹不是直系親屬



以《所得稅法》規定來看,將財產借與他人使用,除非能明確證明是無償提供且非營業或執行業務之用途,否則應按照當地一般租金水平,計算租賃收入。簡單來說,只要查到戶籍內有除了本人、配偶、直系親屬以外的人設籍,就會被課徵租賃所得稅。

難道借給家人也算借與「他人」?高雄國稅局解釋,這是因為法律定義上的直系血親包含父母、子女等,但是兄弟姐妹再怎麼親都是屬於二等親的旁系親屬,因此國稅局可依法認定為出租行為,要求繳納所得稅。 (編輯推薦:有300萬要買房收租、還是買基金領配息?她43歲退休這樣做,每年至少50萬花一輩子)

2.房屋無償出借,多一動作才能免稅



如果實際上無償借住而不是租賃關係,則要提出明確證明,包含辦理「無償使用公證」、訂立契約。依據規定,住宅借給直系親屬或配偶以外的個人當作「住家用」,有經過雙方當事人以外的2人證明,並到法院辦理公證,確定是無條件提供使用,可以不用申報租賃所得。

【無償借用公證是什麼?如何辦理?】根據臺北地方法院撰文整理聲請公證需要的文件、手續和費用如下:

(1)辦理無償借用公證應到場的人:貸與人(即出借人)、借用人、兩名見證人或保證人

要是無法親自到場,貸與人或借用人可授權他人代理,但就算雙方是手足關係,也不能授權同一人代理,例如不能只讓母親一人來處理整個公證手續,同時,見證人與保證人必須親自到場,不得代理。 (→點此下載代理人應備文件)

(2)辦理無償借用公證要準備什麼?
  • 國民身分證正本及印章親自到場,外國人可帶護照正本或居留證正本
  • 房屋無償借用契約(→點此下載)
  • 公證請求書(→點此下載)
  • 貸與人的房屋權狀正本及最近一期房屋稅單正本
  • 若借用人為公司法人,需攜帶公司設立(變更)登記表、負責人身份證正本、公司及負責人印章
公證費用,以房屋課稅現值計算
房屋課稅現值 公證費用
20萬元以下者 1,000元
逾20元至50萬元者 2,000元
逾50萬元至100萬元者 3,000元
逾100萬元至200萬元者 4,000元
逾200萬元至500萬元者 5,000元
逾500萬元至1,000萬元者 6,000元
逾1,000萬元至5,000萬元者 每1,000萬元加收2,000元
逾5,000萬元者 每1,000萬元加收1,000元

(3)辦理無償借用公證流程
  1. 於公證請求書上填明貸與人、借用人雙方姓名、出生年月日、身分證統一號碼、住址及聯絡電話
  2. 「請求公證之法律行為或私權事實」 欄填寫「當事人間訂立房屋借用契約,請求公證」
  3. 「約定逕受強制執行」欄填寫「期限屆滿交還房屋」,如認為不需要,則可直接保留空白或填寫「不約定」
  4. 雙方簽名、蓋章後,並於公證請求書上記明年、月、日
  5. 完成後連同無償借用契約至少一式三份,繳交給公證處服務台登記辦理

3.房屋出借給家人「做生意」,還是要申報租賃所得



不過,如果是把住宅借給家人做生意,比如經營公司、合夥商號等,就算沒有收取租金,一樣需要依照當地的租金情況來計算租賃收入、並於報稅時申報租賃所得。

租金怎麼認定?租賃所得怎麼算?



租賃所得到底怎麼計算的?財政部網站介紹,「租賃所得」計算申報方式有兩種:

1.租賃所得=租賃收入 × 57%


不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,剩餘的為租賃所得(但如果只有土地出租的收入,只能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除43%的必要費用)

2.租賃所得=租賃收入-必要損耗及費用(逐項提出證明)


採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用「逐項提出證明」,例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向銀行貸款支付的利息等。

那租金怎麼認定?根據《艾蜜莉會計師教你聰明節稅》一書,租金認定原則上是以申報金額為主,但每年度財政部都會公布「房屋及土地之當地一般租金標準」,可以想像成政府先對租金水準設下一個低標,假如收取的租金顯然比當地一般租金還低,國稅局可以參照當地一般租金情形調整、計算租賃收入。

由此可見,就算房屋無償借給親戚、沒有約定租金,國稅局仍可依《所得稅法》規定,認為你申報的租金偏低,進而對照每年訂定的「當地一般租金標準」,判斷你的房屋一年有多少租賃收入,進一步要求按照當地一般租金情況申報租賃所得。

111年度住家用房屋之當地一般租金標準
各縣(市)地區 比率
臺北市 依房屋評定現值之20%
新北市 板橋區、三重區、永和區、中和區、新莊區、新店區、
土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區
依房屋評定現值之19%
鶯歌區、三峽區、淡水區、瑞芳區、五股區、泰山區、
林口區、深坑區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、
八里區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及
烏來區
依房屋評定現值之16%
桃園市 依房屋評定現值之15%
臺中市 依房屋評定現值之15%
臺南市 依房屋評定現值之15%
高雄市 鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、
前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區、鳳山區、
大社區、仁武區、鳥松區、岡山區、橋頭區、梓官區、
大寮區、燕巢區及路竹區
依房屋評定現值之18%
林園區、大樹區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、
永安區、彌陀區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、
杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區
依房屋評定現值之15%
其他縣(市) 依房屋評定現值之15%

參考資料:
  1. 透天厝空房免費借給親弟弟住 好心哥「少1動作」被課重稅
  2. 房屋無償借與他人使用,是否要課徵綜合所得稅?-財政部稅務入口網
  3. 常見公、認證事件–如何辦理房屋無償借用契約(含公有宿舍借用)公證
  4. 博客來-艾蜜莉會計師教你聰明節稅 (2021年最新法規增訂版):圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅
#節稅有辦法 #租賃所得 #租賃收入 #直系親屬 #繳稅 #綜合所得稅
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