字級放大當土地遇到建物，小心繼承陷阱
早期的地主與建商合建，由地主出售土地給買方，建商出售房屋給買方，形成合建分售或是合建分屋的關係。建商與地主間，彼此將本求利，再加上法令不完備，能省則省，建商最大的成本是營造成本，所以產生了偷工減料，甚至是海砂屋或是輻射屋。
地主最大的成本是土地增值稅，為此，能省則省，所以發生土地持分不足，或是地主保留私設巷道或是法定空地，不辦理移轉給買方，徒生許多爭議。 （編輯推薦：媽媽用兒名義買房，中風了想賣房籌救命錢卻遭拒！借名登記留下6證據把財產討回來）
個案的爸爸是大地主，民國60年間和建商合建大型的公寓住宅，多年後，拜捷運系統通車，該地段的房價，早已經貴桑桑，雖是老舊公寓，房屋價格每坪接近80萬元。
當年，爸爸為了省下過戶給買方應納的土地增值稅，保留數筆社區中的私設巷道，尚未過戶，所有權仍保留在自己名下，沒有移轉登記給建商或是買方。
日子在指間滑落，爸爸往生了，該數筆社區既成巷道，由資產變成了負債，不但讓子女們莫名的繳納了一堆遺產稅，連後續的房屋買賣，也成了絆腳石，讓子女們苦不堪言。
遺產及贈與稅法第16條第12款：「被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。」 （編輯推薦：50後想賣房換屋，如何賣個好價錢？資深房仲教6招為房子增值，更讓買方一見鍾情）
偏偏這幾筆土地隨然供公眾通行，卻是當年與建商合建時保留的法定空地，和要件不符，無法申請不課徵遺產稅。另外，如果這幾筆土地屬於都市計畫內的公共設施保留地，也可以不計入遺產稅，申調分區使用證明確清楚載明為住宅區，讓遺產稅免稅夢碎，繼承人只好乖乖繳納。心想財去人安樂，一切都會否極泰來，那知道故事還沒有結束，繼續困擾著兒女們。
前陣子，女兒有資金需求，想把當初爸爸跟建商換來贈與給她的房屋要出售，拜房地產飆漲賣出了一個好價錢，到地政事務所辦理登記時，才知道惡夢居然有續集。
她原本在家族中分配到一間所有權全部房屋，加上1／5的土地持分，因為繼承爸爸的法定空地多了2筆所有權全部的土地，這原本是爸爸給的遺產，理應保留起來，等到未來這個社區改建時，或許有機會當個小地主，再分配1-2戶房屋。但事與願違，地政事務所否准登記，要求她要將上揭房屋及土地，再加上這2筆土地併同移轉才能辦理所有權移轉登記。因為公寓大廈管理條例第4條第2項規定：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
真是歹戲拖棚，經過協調買方，買方沒有意願，也沒有能力購買該2筆法定空地，最後買賣雙方只能以無條件解約買賣契約收場，讓賣方另覓有緣人。
經過房屋仲介公司的努力，終於有人願意承買該房屋及土地再加上另外2筆法定空地，原來新買方認為該區域都市更新在所難免，這件標的是很棒的投資，也讓賣方從繼承到出售所有的惡夢一次解除，順利拿到應得的買賣價金。
類似的案例真的很多，若您是該法定空地或是建築基地的繼承人，切記，如果名下已經在該基地有房有地了，繼承時絕對不要再協議分割繼承該土地到自己的名下，以免改天出售房屋時，跟這位小姐一樣，剪不斷，理還亂，跳入法規的深淵，無法自拔。
本文授權轉載自「 正業地政士聯合事務所」
作者介紹：鄭文在，正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
